Nebenkostenabrechnung – Alles, was Sie wissen müssen

Jedes Jahr erhalten Mieterinnen und Mieter ihre Nebenkostenabrechnung. Aber wie setzen sich die Nebenkosten überhaupt zusammen, wie können Sie sie einsehen und welche Möglichkeiten gibt es, sie effektiv zu reduzieren? In unserem Ratgeber finden Sie Antworten auf diese und andere Fragen.

Nebenkosten setzen sich aus Betriebskosten, Heizkosten und Stromkosten zusammen. Vermieter erstellen für die Betriebs- und Heizkosten sowie für die Stromkosten separate Abrechnungen.

Betriebskosten sind laut Betriebskostenverordnung „die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“ (§ 1 BetrKV).

Alle Nebenkosten sind in Ihrem Mietvertrag aufgelistet. Ebenso können Sie dort erkennen, wie die Betriebskosten auf die verschiedenen Wohneinheiten im Haus aufgeteilt sind.

Inhaltsverzeichnis

Woraus setzen sich Nebenkosten zusammen?

Die Nebenkosten setzen sich aus Eigentümerpflichten beziehungsweise Betriebskosten und den verbrauchsabhängigen Kosten zusammen. Einige der wichtigsten Kostenpunkte sind diese:

Eigentümerpflichten:

  • Grundsteuer
  • Gebäudewartung
  • Gebäudeversicherung
  • Straßenreinigung
  • Müllentsorgung
  • Fahrstuhl
  • Beleuchtung
  • Pflege der Garten- und Grünflächen
  • Treppenhausreinigung
  • Kabelanschluss

Verbrauchsabhängige Kosten:

  • Wasser
  • Strom
  • Heizung

Je nach Mietvertrag können alle Nebenkosten einzeln aufgelistet sein. Es besteht allerdings auch die Möglichkeit, dass Mieterinnen und Mieter „sämtliche Betriebskosten“ oder ganz allgemein „die Betriebskosten“ tragen. Damit sind alle gängigen Kosten gemeint, die gemäß Betriebskostenverordnung abgedeckt werden müssen.

In Mietverträgen, in denen keinerlei Nebenkosten genannt sind, gilt die Inklusivmiete: Hier deckt bereits die Kaltmiete alle Betriebskosten ab und die Mieterinnen und Mieter müssen nur noch die Heiz- sowie Stromkosten zuzahlen.

Wartungsarbeiten fallen nicht immer an. In manchen Jahren können die Kosten sehr niedrig sein, in anderen höher. Auch Kosten wie die für Winterdienst und Treppenhausreinigung können je nach Wohnobjekt variieren: In einigen Fällen engagiert der Vermieter extra Dienstleister, in anderen Fällen übernehmen die Mieter diese Leistungen selbst. Sollten Sie bei einigen Punkten in Ihrer Nebenkostenabrechnung unsicher sein, fragen Sie besser noch einmal beim Vermieter nach.

Wie berechnen sich die Nebenkosten?

Die meisten Kosteneinheiten berechnen sich nach dem Anteil der Wohnfläche oder der Personen im Haushalt. Einige, wie zum Beispiel die Kosten für Treppenhausbeleuchtung oder Winterdienst, sind abhängig von der Anzahl der Wohnungen im Haus.

Die verbrauchsabhängigen Kosten wie Heizung und Warmwasser jedoch berechnen sich nach dem tatsächlichen Verbrauch der Mieterinnen und Mieter in jeder Wohneinheit.

Sind Sie mitten im Jahr umgezogen, bezieht sich Ihre erste Nebenkostenabrechnung natürlich nur anteilig auf den Zeitraum, in dem sie in der Wohnung leben. Ziehen Sie beispielsweise im August in eine neue Wohnung, zahlen Sie für diese nur von August bis Dezember die Nebenkosten.

Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Laut Mieterbund betrugen die Betriebskosten in Deutschland im Abrechnungsjahr 2017 durchschnittlich 2,16 Euro pro Monat und Quadratmeter. Die Kosten für Heizung und Warmwasser lagen bei 1,03 Euro pro Quadratmeter im Monat. Das bedeutet, dass pro Jahr für eine 80 Quadratmeter große Wohnung etwa 2.700 Euro Betriebskosten und etwas weniger als 1.000 Euro für Heizung und Warmwasser anfielen.

Natürlich existieren auch regionale und lokale Unterschiede. Besonders die Grundsteuer sowie die Gebühren für Müllentsorgung, Abwasser und Straßenreinigung können von Stadt zu Stadt variieren.

Auch die Beschaffenheit eines Gebäudes kann sich auf die Nebenkosten auswirken. In gut gedämmten Wohnobjekten müssen Mieterinnen und Mieter weniger heizen. Außerdem können Sie selbst auf einen angemessenen Verbrauch achten, um unnötig hohe Kosten zu vermeiden.

Wann erhalte ich meine Nebenkostenabrechnung?

Innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums erhalten Sie Ihre Nebenkostenabrechnung. So muss die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 bis zum 31. Dezember 2020 vorliegen.

Wenn sie verspätet erfolgt, sind Mieterinnen und Mieter nicht dazu verpflichtet, eine Nachzahlung zu tätigen. Umgekehrt haben Sie, sofern die Nebenkosten gesunken sind, das Recht auf eine Kostenrückerstattung, auch wenn die Ein-Jahres-Frist bereits abgelaufen ist.

Welche Abrechnungseinheiten gibt es?

Sowohl einzelne Wohnungen als auch Häuser und Wohnanlagen zählen als Abrechnungseinheiten. Die meisten Nebenkosten berechnen sich nach Wohnungen. Es kann allerdings auch vorkommen, dass einzelne Leistungen auf das ganze Haus oder auch mehrere Wohnhäuser verteilt werden.

Wenn Nebenkosten anteilig auf alle Wohnungen aus mehreren Häusern verteilt werden, spricht man von sogenannten Wirtschaftseinheiten. Sofern dies der Fall ist, muss es in Ihrem Mietvertrag gekennzeichnet sein.

Was sind „Sonstige Nebenkosten“?

In Ihrer Nebenkostenabrechnung kann der Unterpunkt „Sonstige Nebenkosten“ erscheinen. Diese müssen vollständig aufgeschlüsselt werden, damit absolute Transparenz herrscht und Sie alle Kosten nachvollziehen können. Darunter können unter anderem folgende Ausgaben fallen:

  • Pflege der Garten- und Grünflächen
  • Treppenhausreinigung
  • Kabelanschluss
  • Dachrinnenreinigung
  • Wartung von Brandschutzeinrichtungen wie Feuermeldern und Feuerlöschern
  • Wartung von Blitzableitern

Was darf nicht mit in die Nebenkosten eingerechnet werden?

Unter anderem diese Leistungen darf Ihr Vermieter nicht mit in die Nebenkosten einrechnen:

  • Reparaturkosten
  • Kosten zur Schädlingsbekämpfung
  • Verwaltungskosten wie Telefongebühren oder Bankgebühren
  • Anschaffungs- und Installationskosten von Mülltonnen, Rauchmeldern, Blitzableitern etc.
  • Wartung der Klingelanlage

Wann muss ich nachzahlen/Wann erhalte ich eine Rückerstattung?

Bei einer Nebenkostenabrechnung vergleichen Vermieter die Kosten eines Jahres mit den Vorauszahlungen, die durch die monatliche Miete erfolgten. Sollte es zu Diskrepanzen kommen, kann es sein, dass Sie entweder:

  • Geld zurückerhalten (falls Ihre Vorauszahlungen höher waren als die tatsächlichen Kosten in diesem Jahr)
  • oder Geld nachzahlen müssen (falls die Kosten höher waren als Ihre Vorauszahlungen).

Sollte die Nachzahlung besonders hoch ausfallen, ist es sinnvoll, die monatlichen Vorauszahlungen und somit auch die Miete anzuheben, damit Ihnen im kommenden Jahr eine weitere Nachzahlung erspart bleibt.

Wo kann ich meine Nebenkosten einsehen?

Ihre Nebenkostenabrechnung erhalten Sie jedes Jahr per Post. Als Mieterinnen und Mieter der belvona können Sie diese ebenfalls online oder in der belliApp einsehen.

Dort finden Sie auch Ihren Mietvertrag, in dem noch einmal alle Nebenkosten aufgelistet sind. Sollten Sie Fragen zu Ihrer Nebenkostenabrechnung haben, können Sie über die belliApp jederzeit direkt mit einem unserer Servicemitarbeiter in Kontakt treten.

Wie kann ich Nebenkosten sparen?

Es gibt einige Möglichkeiten, effektiv die Nebenkosten zu senken und gleichzeitig Ressourcen zu schonen sowie umweltbewusster zu wohnen:

  • Duschen Sie anstatt zu Baden, um Wasser zu sparen.
  • Schalten Sie das Licht aus, wenn Sie nicht im Raum sind.
  • Lassen Sie kein Wasser laufen, während Sie sich die Zähne putzen oder sich einseifen.
  • Achten Sie beim Kauf von Elektrogeräten auf ihre Energieeffizienzklassen.
  • Anstatt die Fenster längere Zeit gekippt zu lassen, empfiehlt sich ein kurzes und intensives Stoßlüften.
  • Tauschen Sie alte Glühbirnen gegen LED-Leuchten oder Energiesparlampen aus.
  • Vermeiden Sie es, Elektrogeräte im Standby-Modus zu lassen und schalten Sie sie bei Nichtbenutzung lieber ganz aus.
  • Beladen Sie Spül- und Waschmaschinen immer voll, damit sie nicht mehr Strom und Wasser verbrauchen als nötig.
  • Nutzen Sie Wasserkocher und Eierkocher anstatt das Wasser auf dem Herd zu erhitzen.
  • Notebooks verbrauchen weniger Strom als Desktop-PCs.
  • LCD-Fernseher benötigen weniger Strom als Plasma-TVs.
  • Melden Sie undichte Fenster und Türen beim Vermieter.
  • Heizen Sie richtig: Verdecken Sie die Heizkörper auf keinen Fall, drehen Sie nie die Heizung auf, während Sie lüften, und lassen Sie die Wohnung nie vollständig auskühlen.
  • Nachhaltiges Einkaufen und korrekte Mülltrennung können die Kosten für die Müllentsorgung reduzieren.

Sollten Sie Fragen zu Ihrer Nebenkostenabrechnung haben, können Sie sich jederzeit an Ihren Vermieter wenden. Dennoch gilt: Prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung immer gründlich, denn es kann natürlich auch passieren, dass sich mal ein Fehler einschleicht.

Mieterinnen und Mieter der belvona können unseren kostenlosen Beratungsservice nutzen. Und auch in unserer neuen belliApp finden Sie viele nützliche Informationen rund um das Thema Nebenkostenabrechnung.

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